【インスペクション（建物状況調査）セミナー】＠ミサワホーム近畿株式会社

 【インスペクション（建物状況調査）セミナー】＠ミサワホーム近畿株式会社

当社が業務提携してますミサワホームさんの【インスペクション（建物状況調査）セミナー】に参加しました。

平成３０年４月の宅建業法改正前にも、主な改正事項「インスペクションの概要説明義務化」などの、勉強会やセミナーを受講して、理解と実践はしてますが、大家様、賃借人様、売主様、買主様の皆様に、プラスαお伝えする事ができればと考え、セミナーに参加しました。

◆今年４月の宅建業法改正は２０２０年４月の民法改正も要因で施行された。

２０２０年４月の民法改正は、「瑕疵担保責任」（隠れた欠陥責任）が「契約不適合責任」になる。

「瑕疵担保責任」を負わない特約が有効だったが、「契約不適合責任」を負わないとすることができなくなり、その対象範囲を明確にしなければならない。

２０２０年４月の民法改正前は、「瑕疵担保責任」を負わない旨を特約に明記すれば、売主様は引渡後も、瑕疵（知らない隠れた欠陥）全てに、「瑕疵担保責任」を負わなくてよいが、民法改正後は、「瑕疵担保責任」の言葉も使用できなく、「契約不適合」の言葉に変更され、「契約不適合の一部につて責任を負わない」とする場合には、その対象範囲を明確にすることが大事です。

売主様は、責任の対象範囲を明確にしなければならず、消費者（買主様）保護に進んでます。

売主様は、ご所有の不動産をインスペクション（建物状況調査）にて、劣化事象の原因を把握し修繕して、不利な事象も隠すことなく明記する事が、トラブルの無い、売主様、買主様、不動産仲介会社、３方よしの不動産取引に繋がると考えます。

◆２０２０年４月の民法改正にて連帯保証人の極度額提示

連帯保証人の、連帯保証極度額提示にて、極度額を超える保証はされなく、連帯保証の極度額が家賃６か月分とすると、連帯保証人に３か月分請求した場合は、後は３か月分しか請求できない。

家主様は連帯保証人に、連帯保証極度額を超える請求ができなく、滞納額満額を請求できない可能性もあり、連帯保証人の保護が強くなると感じます。

私が考える対応策は、賃料保証会社加入必須にて、賃貸借契約を締結し、賃借人の滞納分は、連帯保証人が保証できなくとも、賃料保証会社が保証すれば、滞納分の回収はスムーズかと考えます。

【インスペクション（建物状況調査）】

 ◆インスペクションの「デメリット」「メリット」

「デメリット」

・調査費用負担

・調査時に立会いが必要

・買主様側の依頼の場合、売主様の承諾が必要。

・取引の遅延

・指摘事項（不具合等）が出た場合、告知義務事項になる。

 

「メリット」（売主様）

・買主様に安心感を与えることができる。

・売却時、売買交渉時のアピールポイントになる。

・瑕疵、不具合の存在がわかるため、引渡し後の不具合によるトラブル回避リスクを減らせる。

・物件の状況を理解したうえで購入してもらうことができる。

「メリット」（買主様）

・購入後に補修が必要な個所を把握できる。

・専門家の客観的な報告を見れる。

・保険付保による税制優遇、保証の安心感がある。

【インスペクション（建物状況調査）】は、調査費用負担などのデメリットもありますが、メリットの方が大きいので、積極的に【インスペクション（建物状況調査）】することによって、トラブルの無い、売主様、買主様、不動産仲介会社、３方よしの不動産取引に繋がると考えます。

 【インスペクション（建物状況調査）賃貸仲介時も説明義務】

・今年４月以降は、賃貸仲介時でも説明義務がありますので、大家様と賃借人様は、【インスペクション（建物状況調査）】の説明を受けて、賃貸借契約を締結しましたか？

賃貸仲介時も【インスペクション（建物状況調査）】は説明義務なので、説明をしない不動産業者には要注意ですね。

 

【池田商事】ホームページ